国泰银行执行副总裁兼商业地产和建筑贷款总监 Kirk Malmrose 参加了《洛杉矶时报》 B2B 出版（L.A. Times B2B Publishing），分享了对房地产行业的见解。点击此处查看完整文章。
今年有望成为转型之年。2023 年末，行业因降息预期而有望反弹，但美联储“延长高位期”的立场抑制了 2024 年的增长。美联储近期降息 50 个基点，让市场获得了喘息的机会。现金为王。手握资金的投资者将开始看到买入机会，因为目前 5.5%至6%的相对高利率已经对那些三至五年前以 3%上限利率购买房产的投资者构成了挤压。这些投资者面临着“套现”再融资的局面。如果没有现金，他们只能选择出售物业，或者继续使用高杠杆/高利率贷款，这类贷款可能还包括一段纯付息期。
投资机会将视地点和资产而定。从长远来看，地理位置优越的多户住宅物业将具有极佳的现金流和价格升值前景。在所有资产类别中，优质的客户服务和需求满足将对留住租户并避免昂贵的周转成本大有帮助。精选零售需求强劲，尤其是在社区中心。电子商务继续从软商品零售商那里抢占业务，因此大型零售业主需要重塑自我，改善购物体验，才能取得成功。工业市场疲软，但这只是暂时现象。长期来看，我们将继续看到技术和物流在各个层面推动供应链的发展，这将有助于满足工业需求。不断变化的工作环境给大型办公楼带来了巨大风险。
虽然有人将远程和混合办公视为一种负面趋势，但它有利有弊，而且会长期存在。工作/生活平衡可能有了改善，但协作和创造力可能受到了影响。我每天走进办公室，都会得益于与同事的“茶歇时间”讨论，以及与其他人即兴的“走廊会议”。对于步入职场的年轻人来说，发展人际关系和导师关系以帮助他们驾驭职业生涯非常重要。疫情期间，居家办公大行其道。在许多行业，我们不会恢复五天工作制，但我希望我们能够加强人际互动和协同合作，从而激发我们所有人的最大潜能。
过去18个月，买家和卖家之间的买卖价差已经扩大。信贷市场收紧、利率上升以及买卖双方预期分歧导致销售交易放缓。此外，在与开发商和投资者的对话中，我听到一种常见的说法，即ULA法案（对洛杉矶市超过 500 万美元的房产销售额征收 4.0%的新转让税，对超过 1000 万美元的房产销售额征收 5.5%的新转让税）正在抑制交易活动。洛杉矶大都会区确实存在住房短缺。随着材料、人力和土地成本上涨，对销售的新建楼宇额外征收 4.0%或 5.5%的转让税可能会决定社区是否会增加住房。
随着 2023 年四家地区性银行的倒闭，以及最近 FDIC 接管并出售费城 Republic First Bank，监管机构正在密切审查银行的商业房地产投资组合。这会带来连锁反应，金融机构的承销标准会更加严格，并会加强尽职调查。以前银行可能以 1.15倍的债务抵补率承销多户住宅物业贷款，但现在它可能会以 1.25倍的债务抵补率承销贷款。这限制了贷款收益。再加上采用的利率比以前更高，收益可能会进一步受到限制。美联储为减缓通胀而采取的紧缩政策正在对商业房地产市场产生影响，并推动了更多的股权交易。
在可预见的未来，写字楼租赁将是一项挑战。租户现在在谈判中占据上风，黄金地段的 A 级写字楼将胜出。高水平服务、注重细节和升级便利设施将有助于留住租户；如果不具备这些条件，则会促使租户寻找更好的选择。
写字楼市场正逐渐陷入一团糟的局面，需要数年才能找到解决办法。一些人将这种状况称为写字楼领域的“大调整”。洛杉矶市中心的销售情况广为人知，写字楼的交易价格比现有业主的购买价格低至少 50％。这些销售额可能占重置成本的 20%至 25%，可能为新业主提供再开发机会——但 Gensler 的一项研究估计，可能只有 25%的写字楼适合改建为公寓。
Gregory Peck 曾说，“艰难时光不会持久，坚韧的人却会。”我想补充一点，拥有现金储备将占有优势。
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